全球泡沫最大的房地产市场在哪里?
瑞银刚刚发布了最新的全球房地产“泡沫指数”，列出了全球房地产泡沫风险最大的主要城市。加拿大在前四名中占两席，多伦多居首，温哥华排第四，北欧的慕尼黑和斯德哥尔摩分列二三。
2017年瑞银全球房地产泡沫指数▼▼▼
红色为泡沫风险 黄色为高估 绿色为价格公允 灰色为低估
01
在地产市场，价格泡沫是一个经常出现的现象。资产价格泡沫是指资产价格（特别是股票和不动产的价格）逐步向上偏离由产品和劳务的生产、就业、收入水平等实体经济决定的内在价值相应的价格，并往往导致市场价格的迅速回调，使经济增长陷于停顿的经济现象。除非泡沫破裂，否则它的存在是无法被证明的。
典型的迹象包括，房价与当地收入和租金的脱钩，以及实体经济的扭曲，比如过度放贷。瑞银全球房地产泡沫指数基于这样的模式，对房地产泡沫的风险进行了评估。
由于全球经济增长改善、低失业率和超低利率等因素推高了资产价格，有关资产泡沫的担忧也再度升温。在股市接近纪录高点而利率接近于零（一些国家甚至是负利率）的情况下，住宅等不动产的吸引力进一步增强，尤其是在被视为避风港的国家。
如果全球经济受到冲击，导致偿债难度加大，或者央行更激进地加息推高了借贷成本，房地产泡沫问题将暴露出来。
02
哪些城市的泡沫大？
两年前，随着不动产的价值开始被高估，然后发现英国伦敦是地产市场泡沫风险最高的城市。
而最新的瑞银评估报告显示，这几年来的不同之处在于全球最大的8个城市现在面临着巨大的投机性地产泡沫。虽然长期的低抵押贷款利率显然是房价快速上涨的罪魁祸首。但温哥华、多伦多和悉尼的房产市场也都“光荣”地被列在了今年的榜单上。
2016年时，多伦多的泡沫风险似乎是最大的。在瑞银财富管理公司发布的全球地产泡沫指数中，巴黎、旧金山、洛杉矶、苏黎世、法兰克福、东京和日内瓦的房产估值正被拉高。与之形成对比的是，今年，波士顿、新加坡、纽约和米兰的房地产市场似乎相当有价值，而芝加哥的地产市场仍被低估，就像去年一样。
正如瑞银指出的那样，欧洲央行人为的低利率政策使得抵押贷款的利率低于10年来的平均水平。
过去10年抵押贷款利率的下降使得买房变得更加有吸引力，这也使得愿意买房的人变得越来越多。例如，在欧洲的一些城市中，公寓的年度使用成本（抵押贷款利息支付和摊销）仍低于10年的平均水平，尽管其实际价格自2007年以来已上涨了30%。
只要供给不能快速增长，所谓的“超级明星城市”的房价就会与租金、人们的收入和全国范围内的价格水平脱钩。当然，在某种程度上，即使是人为的低利率也不能抵消每年10%-20%实际房价的上涨，这意味着每4至7年房价就会翻倍。
每年房价上涨10%，对应的则是房价每7年翻一番，但这是不可持续的。可有人认为，房价的上涨似乎是有道理的，原因有这些。首先，许多城市的融资条件现在比以往任何时候都更具吸引力。其次，全球中，富裕家庭数量的持续增长似乎使得这些富裕家庭对最具吸引力的住宅区有了需求。
在经济繁荣时期，人们的期望往往是过高的。对上述趋势的乐观预测，将创造出更不切实际的幻想。然而，如果市场情绪变化或利率上升的话，那么调整几乎是不可避免的。在过去，利率重入上行周期，几乎总是引发地产市场的崩盘。此外，价格对国际资本流动的依赖代表着不可估量的风险。
03
而一些市场则已经出现了过热后的降温迹象……
上周五公布的新数据显示，伦敦房价第三季度出现自2008年至2009年金融危机以来的首次下跌。这一数据突显出英国脱欧引发的经济不确定性，以及更高的通胀。
在截至今年9月的3个月里，伦敦的平均房价同比下跌了0.63%，至471761英镑。相比之下，英国整体经济增长了2.25%。英国全国首席经济学家加德纳（Robert Gardner）表示，英国南部地区的年增长率已放缓至其他国家的水平。他补充称，伦敦的经济增速明显放缓。
在一段时间内，伦敦房价的上涨速度比英国其他地区快得多，这一趋势今年已迅速降温。在2017年第一季度，伦敦平均房价上涨了5%，接下来的三个月里，房价上涨了1.2%。
本周五公布的数据突显出，脆弱的英国脱欧谈判带来的不确定性。尤其是伦敦，可能会受到英国脱离欧盟的影响。同时，消费者的钱包受到通货膨胀的影响，通货膨胀比工资上涨得更快，这是由于英镑贬值造成的。
04
美国城市排名相当靠前，旧金山和洛杉矶楼市处于“估值过高”区域，但尚未进入泡沫区域。纽约楼市被认为估值合理，芝加哥是20个上榜城市中唯一被视为估值过低的的城市。
在旧金山，随着科技的蓬勃发展和外来人员旺盛的需求，房价自2012年以来飙升了65％。近期房价涨幅放缓，但仍高于全国平均水平6％。尽管经济蓬勃发展，但自2012年以来，平均收入仅上涨了10％，并没有跟上房价，房屋负担能力进一步加剧。
在洛杉矶，自2012年以来，实际房价上涨了45％，而在美国，这一数字只有23％。
中国繁荣的经济和强劲的需求也正在推动美国经济繁荣，没有减速迹象。然而，目前这个价格仍低于2006年高峰的20％。虽然过去两年的收入增长有所上升，但住房的负担能力也在拉大，理论上讲应该要回落一些。
在纽约地铁区域，过去四个季度的实际价格上涨不到3％，比2013年市场触底反弹高出10％。价格涨幅只有全国平均水平的一半。由于全球投资者的需求和新的奢侈品发展，曼哈顿房价动态在过去几年中更为强劲，但高端公寓市场的势头已经慢慢放缓。
在波士顿，房价去年上涨了6％，现在比2012年上涨了20％。区域经济和收入增长速度快于全国平均水平。与其他城市相比，住房的负担能力较好。一个60平方米（645平方英尺）的公寓只需要四年家庭总收入。但由于人口增长依然旺盛，供应量可能放缓，价格应继续上涨。
在芝加哥，自2012年以来，价格实质上涨了15％，但比06年高点低了30％。人口减少，就业低迷和经济收入增长乏力，阻碍了房地产市场广泛需求的复苏。瑞银财富管理层预计价格涨幅将落后于未来几个季度的全国平均水平。
瑞银认为，波士顿房地产市场估值合理。该行利用房价收入比和房贷与国内生产总值(GDP)之比等分类指数编制了一个整体指数。该指数若高于1.5，将意味着房价处于泡沫区域，1.5-0.5是估值过高区域。
05
多伦多在2017年首次进入指数排名，并名列泡沫风险之最。
过去五年以来，多伦多的房价增长了50%。
多伦多和温哥华并没有受到全球金融危机的拖累，因为加元贬值缓冲了金融危机的打击。
瑞银称，加拿大央行维持过度宽松政策的时间太久，加之外来者购房需求旺盛，使得这两个城市的房地产市场偏离了经济基本面，如今这两个市场都处于泡沫风险区域。
报告还称，如果加元走强且加拿大央行进一步加息，将结束该国这场楼市盛宴。
06
在香港，住宅市场价格在年中时创下历史新高。全球金融中心中，香港的房价是最难负担的，人均居住面积为14平方米。
瑞银财富管理投资总监办公室全球房地产主管Claudio Saputelli表示：“投资需求未见减弱以及强烈的乐观预期，使得短期内房价下行空间受限，但保持谨慎仍是必要之举。市场高度依赖投资情绪，以及监管措施仍可能进一步收紧，导致这个市场长期前景仍有较大的不确定性。”
与之形成鲜明对比的是，新加坡通过多项监管措施为房地产市场降温。
实际价格过去六年以来小幅下降，目前已较2011年的峰值回落18%。房地产市场降至公允估值水平，2017年的风险指数也较去年有所回落。公共住房占房地产市场的80%，私人房地产市场仍难以负担，但已明显改善。房地产市场拐点似乎即将到来。
东京房地产市场则继续与日本其他地区脱节。自2012年以来，东京实际房价上涨25%，而全国其他地区则下降10%。低利率是部分地区房地产火爆的支持因素，但是，由于收入增长滞后，住房正变得越来越难以负担。人口长期减少的预期也限制了房价上行空间。
在悉尼，所有分项指标明确表明房地产市场风险加剧。2015-2016年房价下跌显然是暂时性回调。瑞银财富管理投资总监办公室房地产经济学家Matthias Holzhey指出：“过去四个季度房价再次上涨12%，目前已较2012年上涨60%。经通胀调整的收入增长率仅为2%。税收豁免以及可只付利息的贷款，暂时掩饰了可负担能力恶化的情况。”
07
房价长期看升的预期在一定程度上解释了全球主要城市的房地产投资需求。很多市场参与者预期，长期来看，最好的地段将可受益于高净值人群的增长而获得最大的价值增长(超级明星模型)。
只要供应不会快速增长，很多购房者会认为“超级明星城市(比如香港、伦敦、旧金山等)”的房价将持续与租金、收入和全国房价水平脱钩。
另外，由于国际投资需求激增(特别是来自于中国)并且超过了当地购房者，近几年这些“超级明星”城市获得额外的推动力。过去三年房价平均涨幅近20%，确认了甚至是最乐观投资者的预期。这种思维激化了估值过高的情况，甚至导致了全球发达经济体大多数主要城市的房地产市场出现泡沫风险。
08
按通胀调整后价格计算，目前美国城市的房价仍低于2008年触及的高点，但旧金山例外，该地区楼市出现估值过高迹象，但鉴于硅谷空前繁荣、经济基本面强劲，旧金山楼市还不存在泡沫风险。
欧洲方面，瑞银指出，随着一些关键城市收入强劲增长，经济景气出现改善，过低的借款利率催生了对城市住房的旺盛需求。
亚太地区，自2013年日本央行推出量化宽松计划以来，东京楼市出现过热迹象；而在贪婪的投资者需求和炒楼预期的推动下，香港房价创下纪录新高。
瑞银所在的瑞士表现良好。苏黎世和日内瓦楼市看起来估值过高，但程度不算显著。
就房价收入比而言，在香港，收入达当地平均水平两倍的人，也难以负担60平方米住房。另外，人们的收入和房价，在伦敦、东京、纽约、巴黎和新加坡是脱节的，房价收入比超过了10。
所以，房子在大城市本就是一种奢侈品。
来源：米宅海外（ID：）
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